ĐẤT MỚI – Do nhà đất là một loại tài sản giá trị lớn, không phải người Việt Nam nào cũng có điều kiện sở hữu, nên việc thuê nhà để ở đang vượt trội hơn hẳn với mua bán chuyển nhượng, tạo nên cơ hội rất lớn cho những nhà đầu tư bất động sản tham gia thị trường tìm kiếm lợi nhuận.

Nhưng cho thuê nhà là một hoạt động kinh doanh phức tạp ngay từ khi bắt đầu có ý tưởng, đơn cử như việc cho thuê ngắn hay dài hạn cũng đã liên quan đến những quy định pháp lý khác nhau, chứ không phải là việc cứ có nhà cho thuê thì muốn cho thuê thế nào cũng được.

Rồi sau đó là việc đáp ứng các tiêu chuẩn về xây dựng, phòng cháy chữa cháy, khi vận hành kinh doanh, thì sẽ tuân thủ các quy định về luật thuế, luật cư trú, các mối quan hệ giữa chủ nhà và người thuê nhà được điều chỉnh bởi Luật dân sự, Luật nhà ở và Luật kinh doanh bất động sản.

Với kinh nghiệm kinh doanh bất động sản từ năm 2013, ĐẤT MỚI xin chia sẻ một số kiến thức pháp luật cơ bản cần biết để quá trình kinh doanh của quý nhà đầu tư được thuận lợi hơn.

A. TRƯỚC KHI BẮT ĐẦU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH.

Đăng kí Kinh doanh cho thuê nhà hay kinh doanh cơ sở lưu trú ?

Cho thuê nhà và cho thuê luu trú nhìn như là một nhưng thực chất là hai nghành nghề khác nhau được định nghĩa và phân chia rõ ràng trong Quyết định 27/2018/QĐ-Ttg về hệ thồng nghành nghề kinh doanh Việt Nam, trong đó danh mục kinh doanh lưu trú là 551-5510 (lưu trú ngắn hạn), 559-5590 (cơ sở lưu trú khác) còn cho thuê nhà là 68103.

Lý do của việc phân chia này là vì ứng với mỗi loại hình kinh doanh thì các điều kiện để đăng kí kinh doanh sẽ khác nhau, được điều chỉnh trong những bộ luật khác nhau, cụ thể:

– Nhà ở cho thuê phải đáp ứng quy định tại tại mục b, c, d khoản 1 điều 118 và khoản 3 điều 118 Luật nhà ở năm 2014;

– Kinh doanh dịch vụ lưu trú phải đáp ứng các điều kiện quy định tại điều 49 Luật du lịch 2017, điều 22, 23, 24, 25, 26, 27 và mục 3 chương V, Nghị định 168/2017/NĐ-CP, nếu cơ sở có kinh doanh dịch vụ ăn uống thì cần đáp ứng các điều kiện về vệ sinh an toàn thực phẩm.

Giấy phép xây dựng.

Giấy phép xây dựng là điều kiện bắt buộc để có thể khởi công xây dựng một ngôi nhà. Ngôi nhà “thành hình” phải giống như trong giấy phép xây dựng đã được cấp. Ví dụ đã xin giấy phép xây dựng nhà 5 tầng thì không thể xây thành nhà 6 tầng. Vì thế gia chủ cần cân nhắc kỹ về thiết kế ngôi nhà trước khi xin giấy phép. Việc xin lại giấy phép xây dựng nhiều lần sẽ phát sinh nhiều chi phí không mong muốn.

Bên cạnh đó, có thể phát sinh các thủ tục pháp lý trong quá trình xây dựng. Nó có thể là do thiếu, sai lệch thổ cư, không xác định được ranh mốc, khoảng lùi xây dựng, chỉ giới xây dựng… cần được cơ quan chức năng xử lý. Nó cũng có thể là thoả thuận với hàng xóm khi quá trình xây dựng ảnh hưởng đến các công trình kế bên.

Các phát sinh pháp lý không chỉ làm đội chi phí mà còn là nguyên nhân làm trì hoãn thi công, cưỡng chế phá dỡ công trình, ảnh hưởng đến tiến độ xây dựng.

Giấy phép về An ninh trật tự.

Theo nghị định số 96/2016/NĐ-CP ngày 01/7/2016 quy định điều kiện về an ninh, trật tự đối với một số ngành, nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện thì kinh doanh dịch vụ lưu trú là trường hợp buộc phải có Giấy chứng nhận an ninh trật tự nhưng cho thuê nhà thì không cần xin giấy phép.

Phòng Cảnh sát quản lý hành chính về trật tự xã hội Công an các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là cơ quan có thẩm quyền cấp.

Giấy phép phòng cháy chữa cháy.

Giấy phép phòng cháy chữa cháy (hay Giấy chứng nhận thẩm duyệt thiết kế phòng cháy chữa cháy) là tài liệu pháp lý chứng minh đối tượng được cấp đã đủ điều kiện phòng cháy chữa cháy theo quy định của pháp luật.

Căn cứ theo mục 10, Phụ lục IV ban hành kèm theo Nghị định số 79/2014/NĐ-CP thì nhà chung cư cao 05 tầng trở lên; nhà đa năng, khách sạn, nhà khách, nhà nghỉ cao từ 05 tầng trở lên hoặc có khối tích từ 5.000 m3 trở lên thì đều phải xin giấy phép phòng cháy chữa cháy.

Cơ quan có thẩm quyền cấp bao gồm: Cục Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ; Cảnh sát phòng cháy và chữa cháy cấp tỉnh hoặc Phòng Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ Công an cấp tỉnh.

Đăng kí mã số thuế.

Theo điều 6 Luật quản lý thuế năm 2006 sửa đổi bổ sung năm 2012 và Thông tư 95/2016/TTBTC. Sau khi được cấp Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thì người nộp thuế phải thực hiện đăng ký thuế trực tiếp với cơ quan thuế trong thời hạn 10 (mười) ngày làm việc kể từ ngày ghi trên Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh.

Theo quy định tại điều 10 Nghị định 125/2020/NĐ-CP Quy định về xử phạt vi phạm hành chính về thuế, quá thời hạn trên mà người nộp thuế chưa thực hiện đăng kí mã số thuế có thể bị phạt tiền lên tới 6,000,000 đồng.

B. BẮT ĐẦU HOẠT ĐỘNG KINH DOANH.

Khi có người đến thuê nhà thì sẽ bắt đầu phát sinh các quyền và nghĩa vụ giữa người thuê và người cho thuê, người cho thuê và cơ quan quản lý nhà nước được điều chỉnh bởi những bộ luật khác nhau như: Bộ luật dân sự, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Luật thuế, Luật cư trú, cùng các văn bản liên quan khác.

Hợp đồng thuê nhà.

Việc kí kết hợp đồng thuê nhà chính là xác nhận mối quan hệ pháp lý giữa người thuê và người cho thuê, theo điều 385 Bộ luật dân sự 2015 thì hợp đồng thuê nhà chính là sự thỏa thuận giữa bên cho thuê nhà và bên thuê về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ của các bên trong quan hệ thuê nhà.

Theo điều 121 Luật Nhà ở 2014 thì việc cho thuê phải được lập thành văn bản với những nội dung cụ thể như: mục đích thuê, thời hạn thuê, giá cả, quyền và nghĩa vụ của các bên, phương thức thanh toán…

Cũng theo Luật Nhà ở, hợp đồng cho thuê nhà không thuộc diện bắt buộc phải công chứng, nhưng với những hợp đồng có giá trị lớn, ĐẤT MỚI vẫn khuyến nghị nhà đầu tư nên công chứng hợp đồng thuê nhà.

Đăng kí tạm trú/lưu trú.

Đăng kí tạm trú/lưu trú là bắt buộc trong trường hợp nhà cho thuê với mục đích để ở, theo các sắc lệnh về cư trú, việc này được quy định cụ thể như sau:

Nếu người ở là người Việt Nam

Luật Cư trú 2020 quy định, công dân đến sinh sống tại chỗ ở hợp pháp ngoài phạm vi đơn vị hành chính cấp xã nơi đã đăng ký thường trú để lao động, học tập hoặc vì mục đích khác từ 30 ngày trở lên thì phải thực hiện đăng ký tạm trú, nếu ở dưới 30 ngày thì phải đăng kí lưu trú.

Đối với lưu trú, trách nhiệm khai báo thuộc về người cho thuê, còn đăng kí tạm trú thuộc nghĩa vụ của người thuê nhà.

Nếu người ở là người nước ngoài

Theo điều 33 Luật Nhập cảnh thì “Người nước ngoài tạm trú tại Việt Nam phải thông qua người trực tiếp quản lý, điều hành hoạt động của cơ sở lưu trú để khai báo tạm trú với Công an xã, phường, thị trấn hoặc đồn, trạm Công an nơi có cơ sở lưu trú”.

Cũng theo Luật Nhập cảnh, trong thời hạn 12 giờ kể từ khi người nước ngoài đến tạm trú, chủ cơ sở lưu trú phải hoàn thành khai báo tạm trú (đối với vùng sâu, vùng xa thời hạn là 24 giờ).

Các nghĩa vụ về thuế

Nếu bên cho thuê là cá nhân

Theo hướng dẫn tại điểm c khoản 1 Điều 9 Thông tư số 40/2021/TT-BTC thì doanh thu một năm dưới 100 triệu không phải nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập cá nhân, nhưng theo Luật Quản lý thuế, Nghị định số 126/2020/NĐ-CP ngày 19/10/2020 thì chỉ cần phát sinh doanh thu, cá nhân vẫn phải thực hiện nghĩa vụ khai báo thuế với cơ quan thuế, nếu chậm khai báo thuế có thể bị phạt lên tới 25,000,000 đồng.

Theo Nghị định 139/2016/NĐ-CP thì cá nhân kinh doanh cho thuê nhà thuộc đối tượng phải nộp thuế môn bài, nộp hàng năm, mức nộp cụ thể là 300,000 với doanh thu từ 100-300tr, 500,000/năm cho doanh thu từ 300-500tr và 1,000,000/năm cho doanh thu trên 500tr.

Nếu bên cho thuê là doanh nghiệp

Doanh nghiệp sẽ phải nộp thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT và thuế môn bài.

Hy vọng bằng bài viết này, ĐẤT MỚI đã giúp quý nhà đầu tư hiểu rõ hơn về các vấn đề pháp lý sẽ xảy ra khi quý vị có ý tưởng kinh doanh cho thuê nhà.

Chúc quý vị thành công.

Categories: Tư Vấn